Les différences entre le statut LMP et LMNP

L'investissement dans le domaine de l'immobilier attire des milliers de Français. Les particuliers ou professionnels qui disposent des biens immobiliers se concentrent dans la location afin d'en tirer profit. Alors que vous souhaitez démarrer votre projet en immobilier locatif, il est important de respecter quelques procédures. Commencez par maîtriser les points qui opposent le statut LMP et LMNP.

Le statut LMP, un titre pour les professionnels

Le statut de loueur en meublé professionnel, connu sous l'acronyme LMP, désigne un type de contrat qui régit les investisseurs qui se lancent dans la location meublée. Afin d'obtenir ce titre, la recette locative doit afficher une somme supérieure à 23 000 euros par an. En parallèle, il doit présenter plus de 50% du revenu professionnel de l'investisseur grâce à ses activités quotidiennes. Avant la demande du statut, l’investisseur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour Julien Vautel, un expert dans le domaine de la gestion du patrimoine, le statut LMP propose une fiscalité avantageuse. L'investisseur bénéficiera d'un remboursement du TVA du prix d'achat de son bien immobilier s'il transforme son local en une résidence de services. L'équipe de Julien Vautel ne cesse de rappeler les investisseurs sur la mise en garde contre les risques de moins-values. Cela pourrait n'apparaître qu'au moment de la revente du bien immobilier meublé. Afin d'éviter les imprévus, il est recommandé d'engager un conseiller en gestion de patrimoine. Un avocat ou un expert-comptable est également capable de vous aider. Avec l’assistance d’un professionnel, vous ne risquez pas de rater votre recette locative. Vous obtiendrez également des précieux conseils pour augmenter vos revenus tirés de vos biens immobiliers. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'adresse aux bailleurs qui exercent l'activité de location meublée à titre professionnel. Pour prétendre à ce statut, l'investisseur doit remplir plusieurs conditions strictes :

• Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent excéder 23 000€.
• Ces recettes doivent représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal de l'investisseur.
• Bien que l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ne soit plus obligatoire depuis 2018, elle reste souvent conseillée pour renforcer la reconnaissance du caractère professionnel de l'activité.

Fiscalement, les revenus du LMP sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent bénéficier du régime réel, permettant la déduction des charges réelles et des amortissements. Un autre avantage majeur est la possibilité de déduire les déficits générés par l'activité locative du revenu global du propriétaire, ce qui peut réduire considérablement l'impôt sur le revenu global.

Le statut LMNP, un régime adapté aux particuliers

Le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel concerne les particuliers qui se lancent dans l'immobilier locatif. Si vous êtes propriétaire d'une maison meublée libre, vous pouvez le louer à un tiers. Les conditions d'éligibilité pour obtenir ce statut s'avèrent très simples. Le particulier bénéficiera d'un titre LMNP si ses revenus obtenus par le loyer affichent un total inférieur à 23 000 euros par an. En fait, aucune valeur exacte n'est déterminée pour le montant minimal de la recette locative annuelle. Par ailleurs, le loueur est soumis à quelques conditions importantes. Le logement à louer doit être meublée. Le locataire ne devrait penser qu'à ses vêtements et ses accessoires pour une location saisonnière de votre bien immobilier. Équipez le lieu d'un lit avec couverture, des étagères ou une armoire de rangement, des tables et des chaises, des luminaires ainsi que des ustensiles de cuisine. Afin d'avoir en main votre statut LMNP au plus vite, il convient de demander un numéro SIRET auprès du Tribunal du Commerce. Vous devez entamer les procédures dans les 2 semaines qui suivent le début de votre activité de location meublée. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est plus accessible que le LMP et convient aux investisseurs qui ne répondent pas aux critères du statut professionnel. Pour être éligible au statut LMNP, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ ou constituer plus de 50% du revenu global du foyer fiscal. Les revenus locatifs sous le régime LMNP sont également considérés comme des BIC. Cependant, les bailleurs peuvent choisir entre le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, simplifiant la déclaration fiscale, et le régime réel qui permet la déduction des charges mais exige une comptabilité plus détaillée. La déduction des déficits est possible mais limitée à 10 700€ par an et ne peut pas être imputée sur le revenu global.  

 

Comparaison des implications fiscales et sociales

Implications fiscales

Des variables sur les taxes et impôts locaux

Depuis l'année 2012, les professionnels disposant d'un statut LMP sont soumis au régime des régimes sociaux des indépendants (RSI). L'investisseur goûte ainsi d'une couverture maladie. Une assurance vieillesse est également au rendez-vous à partir de la retraite. Afin d'atteindre une recette annuelle de plus de 23 000 euros, l'investissement pour la réalisation et le lancement du projet immobilier vaut de 400 000 euros au minimum. Cependant, préparez-vous à une taxation élevée. Vous devez payer à l'Etat entre 25 à 35% de votre revenu professionnel. Vous devez acquitter une somme précise tous les mois même en cas de déficit ou d'autres difficultés liées à votre activité. L’équipe de Julien Vautel précise que lorsque le bien immobilier génère une perte pour l’investisseur, la somme perdue peut être imputé sur son revenu global. Quant au statut LMNP, une réduction d'impôts est au programme. Grâce au régime micro-BIC, seulement la moitié de votre revenu locative sera imposée aux taxes. En d’autres termes, un abattement de 50% est au rendez-vous.

Impôt sur les Revenus

• LMP : Les revenus générés par les locations meublées sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont sujets à l'imposition selon le régime réel simplifié ou normal. Cela permet la déduction de nombreuses charges (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier, etc.), ce qui peut réduire significativement l'assiette imposable.
• LMNP : Les bailleurs peuvent choisir entre le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives sans possibilité de déduire des charges supplémentaires, et le régime réel, qui fonctionne de manière similaire au LMP mais avec une limitation à la déduction des déficits à hauteur de 10 700 € par an.

Plus-values

• LMP : Les plus-values réalisées à la revente des biens immobiliers sont imposées comme des BIC, mais elles peuvent bénéficier d'une exonération totale sous conditions de durée de détention et de recettes. Cette exonération est particulièrement avantageuse pour les investisseurs à long terme.
• LMNP : Les plus-values sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu, sans possibilité d'exonération spécifique liée au statut LMNP.

Implications sociales : les cotisations sociales

Les loueurs en meublé professionnel doivent payer des cotisations sociales sur leurs bénéfices, ce qui peut représenter environ 45% des revenus nets BIC, selon le régime micro-social ou le régime réel de la sécurité sociale pour les indépendants. Cette charge est significative mais ouvre droit à une couverture sociale complète (maladie, retraite, etc.). En tant que loueur non professionnel, il n'y a pas d'obligation de payer des cotisations sociales, sauf si les recettes excèdent 23 000 € par an et représentent une part significative du revenu d'activité du foyer fiscal, auquel cas le statut peut basculer vers le LMP.

Exonérations et Déductions

Déduction des déficits

LMP : Permet une déduction illimitée des déficits BIC du revenu global, ce qui est un avantage majeur pour les investisseurs qui engagent des coûts importants. LMNP : La déduction des déficits est plafonnée à 10 700 € et ne peut s'imputer que sur les revenus de même nature.

Exonération d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les investissements sous les deux statuts sont généralement exonérés d'IFI car considérés comme des biens professionnels nécessaire à l'activité pour le LMP et comme un placement financier pour le LMNP, en fonction de l'interprétation des textes en vigueur.

Une différence remarquable sur l'exonération

Que vous aurez à exercer l'exploitation du statut LMP ou LMNP selon votre situation, vous n'êtes plus obligé d'anéantir ou de réduire le TVA. Seuls les loueurs qui utilisent leur bien immobilier à des fins avantageuses pour la société et ceux qui se baignent dans le secteur de l'hôtellerie doivent obligatoirement payer le TVA. En disposant un statut LMP, si vos recettes locatives n'atteignent pas la somme de 90 000 euros, une exonération totale des gains sont au rendez-vous. Que vous aurez à exercer l'exploitation du statut LMP ou LMNP selon votre situation, vous n'êtes plus obligé d'anéantir ou de réduire le TVA. Les loueurs qui utilisent leur bien immobilier à des fins avantageuses pour la société et ceux qui se baignent dans le secteur de l'hôtellerie doivent obligatoirement à payer. En disposant un statut LMP, si vos recettes locatives n'atteignent pas la somme de 90 000 euros, une exonération totale des gains sont au rendez-vous. Les biens immobiliers dans le cadre du régime LMP échappent à une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF). Julien Vautel justifie cette affirmation car les maisons louées par les investisseurs sont considérées comme des biens professionnels non des biens particuliers. La décision entre LMP et LMNP doit être prise après une analyse approfondie des objectifs à long terme, de la situation fiscale personnelle, et des engagements professionnels de l'investisseur. Le choix du statut impactera directement la fiscalité, les obligations sociales, et la flexibilité dans la gestion des biens locatifs. Il est souvent recommandé de consulter un expert en gestion de patrimoine ou un comptable spécialisé pour optimiser sa stratégie d'investissement immobilier en fonction de son profil spécifique.