Les avantages et les inconvénients de la loi Pinel

Immeuble investissement locatif

La loi Pinel, lancée en 2015, est un dispositif de défiscalisation proposé par l’Etat pour stimuler la construction de logements – neufs dans la plupart des cas. La durée de mise en location peut être de 6, 9 ou 12 ans, ce qui permet des réductions d’impôts correspondantes de 12 %, 18 % ou 21 %. La loi Pinel a été reconduite pour 4 ans en 2018, avec un recentrage sur les agglomérations en tension.

Des avantages intéressants … pour certains investisseurs

Les réductions d’impôts accordées représentent certes une incitation pour des personnes très fortement imposées et qui suivent une stratégie patrimoniale, par exemple des cadres supérieurs ou des professions libérales. Ce n’est pas le cas des investisseurs moyennement imposés qui recherchent une rentabilité forte pour leur investissement immobilier. Pourquoi la rentabilité est-elle relativement basse en Pinel ? Tout simplement car les promoteurs de programmes facturent très cher ces appartements neufs supposés bénéficier de bonnes prestations, ce qui n’est pas toujours le cas. En effet, le prix au m2 des logements Pinel est souvent supérieur à celui d’immeubles anciens situés en centre-ville. Par ailleurs, les charges initiales sont faibles mais augmentent régulièrement sur 10 ans, ce qui peut faire perdre de l’argent à l’investisseur. Ce dernier doit retarder la jouissance de ses avantages fiscaux d’un an à partir de l’achat qui est effectué sur plan, mais livré beaucoup plus tard. A la revente, quand la defiscalisation disparaît, le prix n’est plus celui d’un logement neuf, et comme les programmes concernent parfois des quartiers entiers, la bulle éclate et le prix de vente des appartements baisse automatiquement. Enfin, les loyers sont plafonnés et les locataires protégés, ce qui accentue le risque d’impayés.

Quelles solutions alternatives ?

Il peut être plus pertinent de choisir le Pinel ancien pour son investissement immobilier : moins excentrés, les logements concernés relèvent toutefois d’un état de délabrement avancé devant faire l’objet de travaux de réhabilitation respectant de nombreuses normes. Ces travaux peuvent être déduits dans le cadre du déficit foncier à hauteur de 10 700 €, ce qui est cumulable avec l’avantage fiscal global. Les programmes de Pinel ancien sont peu nombreux et souvent situés dans des quartiers en transition, ce qui rend aléatoire la plus-value finale. Etant donné ces facteurs, l’idéal est sans doute d’investir dans du Pinel ancien très bien situé, et de basculer au terme des années d’exploitation fiscale sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel qui offre beaucoup plus de flexibilité. Là encore, ce type de stratégie est réservée aux investisseurs avertis: il existe un risque de requalification fiscale lors du passage d’un bail nu à un bail meublé, qui n’intéressera d’ailleurs pas forcément le locataire. Enfin, le statut LMNP fait l’objet d’âpres discussions dans le cadre du rapport Cap 2022 : un tel montage constitue donc un véritable pari sur l’avenir.